持ち家を担保に老後資金が手に入る!?「リバースモーゲージ」「リースバック」ってなに？／新・お金が貯まるのは、どっち！?⑤

質問5　定年後も「自宅に住みつづける」か、「売却する」か、どっち？

　首都圏に住んで一見、豊かな生活をしているようなご家庭でも、じつは手持ちの貯金が少ないという方はたくさんいらっしゃいます。

　一流会社に勤め、郊外にファミリーマンションや戸建てを買い、住宅ローンの延滞など一度もなく、子どもを大学まで通わせまじめに暮らしてきたのに、老後は2000万円必要などといわれると、「えーっ、ちょっと待って」という人が多いと思います。

　実際のところ、バブル期が住宅取得適齢期だった、60歳前後から70歳ぐらいまでの元サラリーマンのご夫婦の多くは、こんな感じになっています。

　マイホームを建ててから30年以上が経ち、だいぶ古くなったし、子どもも出ていって夫婦2人では家が広すぎる。

　子どもを中心に考え、立地的にも環境のよさを選んで駅から離れた郊外に建てたものの、年をとってくるとわざわざバスに乗って出かけるのがおっくうになったり、車を運転するのが不安になってきたりします。

　そこで近くに駅やスーパーなどがあって生活利便性の高いところに夫婦で移り住む。自宅を売却して資金を捻出し、2DKぐらいのマンションに住み替えてもいいし、もっと先を見据えて将来老人ホームに入るのであれば、資金は取っておき、賃貸マンションに住んでもいい。

　格安で買えるリゾート物件に移り住み、趣味や好きなことをする暮らし方をするのもありだと思います。

　このお金は自分たち夫婦が汗水流して働いて、ローンを返済して得たお金です。自分たち夫婦で使いましょう。

「リバースモーゲージ」を上手に使えば、自宅に住みつづけられる

　すでに利便性の高い自宅に住んでおり、自宅に愛着がある場合は、「リバースモーゲージ」や「リースバック」の利用で資金を捻出し、このまま自宅に住みつづける方法があります。

「リバースモーゲージ」は、家（自宅）を担保に生活資金目的で融資を受け、毎月利息だけを支払いながら、死亡時に家を売却して一括返済する高齢者（55歳以上）のローンです。たとえば、土地の時価の50％を融資上限（500万～2億円）などと設定し、死亡後は遺族が売却して返済。融資金返済後の剰余金が出れば相続人が受け取ります。

　契約者が亡くなっても、配偶者は、契約を引き継ぎ自宅に住みつづけることができます。これは大きな安心です。

「リースバック」は、保有不動産を売却し、そのまま賃借として家賃を毎月支払いながら住みつづけるサービスです。

　売却により一括でまとまった資金を得て、そのまま住みつづけられますから、生活の連続性が保たれるので、年齢がいってから生活環境を変えたくない人には安心できるでしょう。

　戸建てだけでなく分譲マンションや、倉庫、駐車場など資産の種類は、まったく問われません。

　生活資金の活用に限定されるリバースモーゲージとは異なり、資金使途は自由です。キャッシュフローを圧迫する住宅ローンをはじめ、各種ローンの解消にも使えます。捻出した現金でワンルームマンションなどを買い、その賃貸収入を生活費にまわす方法もあります。

　私の不動産賃貸事業仲間でも、捻出した資金を頭金にして新築アパートを1棟購入し、ゆとりある生活を楽しんでいる人もいます。

　日々の生活ではどうしても「収入－支出」のいわゆるP/L（損益計算書）の世界に目が行きがちです。定年後のあまりの収入の少なさに暗い気持ちになることもあるでしょう。でも、プロローグでお話ししたとおり、B/S（バランスシート）、つまり「資産－負債」でみた場合、思っている以上に純資産が多くなっている人も多いのです。

　節約、節約だけをして、全体の規模を縮小していく先には縮小しかありません。P/Lの考え方でいるかぎり、どうしてもそうなります。

　自宅というたしかな資産を、キャッシュというフロー資産に置き換えることで、シニアの生活にゆとりが生まれます。

　これが高齢者の消費活動につながれば、日本経済はもっと活性化し、若い世代の収入増にもつながってくるはずです。

＜第6回に続く＞