壁のヤニ汚れ、お風呂のリフォーム…「 敷金」を少しでも多く取り戻すための法律知識

　立つ鳥あとを濁さず。新生活に向け、気持ちよいお引越しをしたいものだが、巻き込まれがちなのが、敷金トラブルだ。これから引越しという人、必読！「こちらに非があるから…」と泣き寝入りする前に、知っておくべき知識をおさえておこう！

　敷金トラブルには、「敷金がナゾの修繕に使われて返ってこない…」というケースもあれば、「タバコのヤニ汚れがあるから、クロスを全部張り替える」「畳の一カ所に焼け焦げがあり、全面交換が必要」「バスルームの床の傷みがひどいからバスルームごと交換する」などと、追加で数十万を請求されるケースもあるというから驚きだ。

　これらの事例を紹介し、「正しい法律知識があれば敷金は取り戻せます」としているのが、司法書士＆弁護士による『敷金返せ！　司法書士が教えます』（橋本正美：著、小宮山昭一：監修/出版文化社）。国土交通省などが定めた『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に基づき、敷金奪還のための考え方をレクチャーしてくれる頼もしい本だ。

　敷金トラブルが発生するのは、「きれいな状態で貸したから、返すときもきれいにして返すように」という「現状回復」の義務において、どちらが費用を負担すべきかがあやふやだから。ここで、基本的な費用の負担区分をおさらいしておこう。

●貸主負担＝普通に暮らしていれば避けられない「通常消耗」、「経年変化」（例：冷蔵庫やテレビなどの電気焼け/日照によるクロスの変色/エアコン設置による壁のビス穴など）。

●借り手負担＝故意・過失や通常の使用方法に反する使用、借り手の責任によって生じた消耗やキズ。もしくは不具合を放置した＆手入れを怠ったことが原因で発生した消耗やキズなど（例：クーラーから水漏れし、放置したため壁が腐食/キャスター付きの椅子によるキズ＆へこみ/下地ボードの張替が必要なくぎ穴/換気扇の油汚れなど）。

　さて、問題は「ヤニによるクロスの全面張り替え」や「畳の全面交換」「バスルームの全交換」などを求められた時だ。たしかに過失があるとはいえ、全面負担の義務はあるのだろうか？ 本書での見解は…いずれも義務ナシ！

●ヤニによるクロスの全面張り替え

　クリーニングで除去できる程度のヤニ（たとえば1日20本程度の喫煙でつくヤニ）については「通常の消耗の範囲」。つまり貸主の負担。ただし、除去できないヤニ汚れは「賃借人のその後の手入れなどの管理が悪く発生、拡大した」としたものとみなされて借り手の負担になる。

●1枚に焼け焦げを作った畳の全面交換

　すべての畳の色を合わせたい賃主側は、全面交換を希望することが多いが、次の入居者に備えるためのものなので、借り手の負担は実際に焼け焦げた1枚分のみ。

●床が傷んでいるからバスルームごと交換

　部屋の内装の価値は、年数が経過するにつれて減少していく。そのため、借り手に現状回復の義務が発生しても、減額した価値以上の修繕費を負担する必要はない。しかも、バスルームすべてを交換するのは明らかな過剰リフォーム。

　本書では、理論武装のための法律知識、少額裁判を起こす方法、敷金以外の賃貸トラブルについても詳しく解説してくれる。近々お引越しを考えている方には、ぜひご一読をオススメしたい。

文＝矢口あやは